37%！47%！2月全国住宅成交数据同比环比双增长，楼市回暖是真的？专家这样说……

　　证券时报 陈英

　　得益于中国强劲的购房需求和持续性的购房政策支持，2月份，全国楼市交易行情出现积极信号，在经历了持续20个月交易数据下降的压力下，首次逆势崛起，充分体现出购房信心正逐渐恢复。

　　全国新房成交首次转正

　　据易居房地产研究院对全国60个重点城市新建商品住宅成交数据统计来看，今年2月份，全国60个重点城市新建商品住宅成交面积为2005万平方米，环比增长47%，同比增长37%。

　　2月份新房交易数据呈现环比和同比正增长态势，释放了积极的信号。从全国各地售楼处、营销代理机构和购房群体等反馈的情况看，购房方面的正面信号不断增强。

　　本轮楼市降温始于2021年6月份，当时新房成交面积同比增速开始由正转负，为-8%。随后降速持续扩大，其中2022年4月达到了61%。此后，虽有一系列稳楼市新政出台，但效果并不显著。

　　到今年1月份，虽然易居房地产研究院统计降速为34%，但若对比同样为春节月份的2022年2月，其降速已收窄至7%，市场已有了回暖的微弱迹象。

　　到了2月份，全国60城新房首次出现积极信号，即“顽强”走出了20个月的持续下降通道，首次转正且增速达到了37%。

　　总体上看，二线和三四线城市表现最好。这也说明此类城市购房政策正积极释放效应。上海易居房地产研究院同时也指出，部分城市交易数据增速高，和持续压抑的需求有关，并不代表购房者购买力完全恢复了。类似一线城市交易数据冲高后依然下降，深刻说明市场回暖依然存在阻碍因素。

　　针对2月份市场数据，目前市场上存在分歧观点，部分业内人士认为是季节性的异动。易居房地产研究院认为，从各地对房地产尤其是住宅市场的关注程度看，明显在上升，说明居民家庭对房地产业的关注度很高，市场信心也已经处于修复和改善的阶段。

　　从该角度看，2月份交易数据释放了积极的、正面的信号，充分体现了中国楼市的韧劲。良好的发展态势，得益于各级政府持续性的购房政策支持，也得益于中国强劲的购房需求。今年各地两会都把提振住房消费需求作为重要工作去抓，2月份数据为各地提振住房消费增添了更大的信心。

　　当前中国房地产交易市场处于最好的发展环境中，即政策是历史上空前宽松的、疫情对于楼市交易的影响几乎为零。各地需要力争上游，积极用足用好购房宽松政策，为合理住房消费需求的释放保驾护航。

　　但需要注意的是，居民家庭的购买力没有完全恢复，市场交易数据也有回落的风险。这就要求我们要继续重视住房交易市场的重要性。后续要密切关注市场交易数据，若市场恢复有压力或出现新情况，则要在购房政策放宽方面继续下功夫，进而为楼市的复苏提供持续的动力。

　　二手房交易创20个月新高

　　易居房地产研究院数据显示，2023年2月份，全国8个重点城市二手住宅成交套数为79438套，环比增长78%，同比增长96%。总体上看，二手住宅成交数据表现较好，无论环比还是同比指标都有积极的表现。同时观察历史数据，当前成交数据创下了20个月来的新高，即是2021年7月份以来的月度最高值。从这个角度看，二手房交易行情明显好于市场预期。

　　全国二手住宅的降温周期始于2021年5月份，此时，上海易居房地产研究院的数据统计显示，全国重点8城成交数据同比降速为6%，随后降速持续扩大。到了2022年7月份以后，二手房交易行情有过一波拉升，和当时停工断贷潮风波有关。

　　2022年下半年，购房市场确实存在“回避一手期房、选择二手房”的倾向，类似心态自然使得二手房的交易数据略有拉升。不过到了2022年12月份，二手房交易行情继续疲软，降幅为20%。

　　到了今年1月份，虽然降幅为20%，但若对比同样为春节的2022年2月份，其同比增速为10%，市场已经有了回暖的微弱迹象。而到了2月份，全国8城二手房交易数据明显拉升，同比增速达到96%。

　　2月份的二手房交易行情，引起了各市场参与者的关注。对于2月数据的回暖，易居房地产研究院认为主要原因有三：

　　1、需求因素，其包括教育需求、总价诉求、人口因素、楼盘烂尾和结婚因素等。

　　2、房源因素，其包括房源挂牌、房源分布、房源品质、房价情况、新房因素等。

　　3、政策因素，其包括行政政策、贷款政策、财税政策、疫情管控等。将这些因素综合进行考虑，能够比较全面解释当前各地二手房交易行情拉升的现象。

　　从2月份全国二手房交易数据来看，其和一手房行情有相似性，本质上在于购房需求依然是存在的。二手房交易行情的提振，在一些大城市中表现尤为明显和突出，客观上对于二手房房源的消化或盘活发挥了积极的作用，也对此类城市后续一手房的交易、房企去库存等提供了支持。

　　对于二手房回暖的行情，易居房地产研究院同时也提醒：

　　第一、其和一手房一样，依然面临居民家庭购房能力没有完全恢复的压力，要警惕二手房交易数据下滑的风险。

　　第二、部分城市二手房的活跃，受一手房的影响比较大。各地要对过去两年房企购地数据下滑的风险有充分的认识，防范一手房房源不足对二手房市场带来压力。

　　第三、很多居民家庭认购二手房也实属无奈，后续在中小套型新房、保障性租赁住房、中小学学位等方面还需要加大供给，以更好解决刚需购房者购房需求。

　　第四、要防范这波市场行情后二手房涨价的风险。各地对于二手房交易秩序依然需要管控，尤其是二手房参考价放松的背景下更是如此。

　　另外要对学区房等领域进行密切监测，防范各地学区房炒作的乱象出现。

　　深圳二手房突破3000套交易量关口

　　2月，深圳成交新房住宅2041套，二手住宅2509套。

　　根据深房中协统计，2月，深圳二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）3552套，环比增长率为95.4%，同比增长率为229.8%，也是自2022年以来首次单月破3000套记录。

　　2月成交过户量也喜人。据深圳房地产信息网统计数据显示：2023年2月，深圳成交2041套新房住宅，环比增加25.4%；成交面积221420平方米，环比增加37.9%。其中，宝安、龙岗、龙华是全市的主力成交区域。二手房住宅成交2509套，环比增加80.4%；成交面积235525平方米，环比增加79.0%。

　　从2月份新房住宅成交量同比来看，近6年，除2021年2月份成交3434套新房住宅，成交量较高之外，其他年份成交量均处于低位，其中2022年2月成交1959套，2023年2月成交2041套。2018年2月、2019年2月、2020年2月，单月新房住宅成交量均不足1500套。

　　从二手房月住宅成交量近一年数据来看，去年同期二月，深圳二手房成交量仅872套，此后虽月成交量突破1000套，但市场依旧不活跃。去年5月，深圳二手房成交量达2318套后，一路下滑，其中有一半的月成交量还不足2000。到今年1月，深圳二手房成交再次跌破2000套，观望气氛浓厚。2月，二手房成交量2509套，市场明显回暖。

　　从2月新房住宅成交来看购房者喜好，其中90㎡以下的产品成交706套，占全市总量的34.6%；90-144㎡改善型产品成交1193套，占总量的58.4%；144㎡以上的产品成交142套，占总量的7.0%。

　　深房中协认为，虽然2月深圳市场迎“开门红”，但成绩多少与此前因疫情以及春节假期原因所积压的需求得到了阶段性释放有关。当前各种关于支持住房需求的利好政策密集出台，但落地到当前深圳楼市的调控政策层面，不难看出，虽然大的国家性支持政策已应出尽出，但毕竟深圳楼市的特殊性，很难看到深圳层面有实质性的松绑迹象。基于稳预期，防范楼市投机死灰复燃的角度出发，维持政策的平稳，乃至小幅调整，应该是深圳楼市短期内的一个常态化现象，加之当前宏观经济仍处筑底修复期，刚需客群的预期修复并不是短期内就能一蹴而就的。需要注意的是，过分乐观，指望深圳二手房成交金三银四立马“冲五破六”是缺乏基础的，市场大概率将在3000-5000套/月这个水平波动运行。

　　同时，业内人士提醒，不少深圳二手房成交价接近指导价，新房与二手房的价格差缩小，购房者可从自身需求出发，选择性价比优的房源。